調査・鑑定

目的、予算、期間に応じてフルスペックから簡易なものまで、
様々なデューデリジェンス(DD)のニーズに対応いたします。
また、インスペクション業務や定期報告業務も内容相談の上、お受けしています。

デューデリジェンス業務

主としてエンジニアリングレポートの作成

デューデリジェンスにかかるエンジニアリングレポートでは、土地や建物の状況、環境リスク、基本的な修繕更新計画の提案などに加え、確認済証や検査済証がなかったり、増改築によって法的に不明確になっている部分についても建築基準法を中心に建築基準関係規定の遵法性所見を補い、調査・報告いたします。
その後、エンジニアリングレポートの内容を基に、不動産鑑定士や会計士による建物の経済的調査が遂行され、資産価値の検討がおこなわれます。
商業・テナントビルの流通(売買)や、製造業や倉庫業、物流企業など不動産所有の比較的多い企業にかかる売却取得・M&Aなどにおいて、デューデリジェンスの結果をもとに買主や投資家が意思決定するのが一般的で、対象不動産の価額決定にあたり重要な資料になります。
調査時間は規模により、丸 1日から内容によっては数日にわたることがあります。

当社の調査内容

お客様のニーズ、目的、ご予算、調査期間に応じ、フルスペックから簡易なものまで様々なデューデリジェンスに対応が可能です。
※以下の目的に対する調査内容は、一例です。

フルスペック目的例:M&Aや不動産証券化で格付取得

  • 1. 土地・立地状況
    2. 建築・設備劣化診断
    3. 更新準備費用
    4. 緊急修繕費用
  • 5. 再調達価格
    6. 地震リスク 必要に応じて
    7. 環境リスク
    8. 建物諸状況

中間目的例:不動産売買や自社不動産評価

  • 1. 土地・立地状況
    2. 建築・設備劣化診断
    3. 更新準備費用
    4. 緊急修繕費用
  • 5. 再調達価格
    6. 地震リスク 必要に応じて
    7. 環境リスク 必要に応じて
    8. 建物諸状況

簡易目的例:売買や入札参画の初期検討

  • 1. 土地・立地状況
    2. 建築・設備劣化診断
    3. 更新準備費用 必要に応じて
    4. 緊急修繕費用 必要に応じて
  • 5. 再調達価格 必要に応じて
    6. 地震リスク
    7. 環境リスク
    8. 建物諸状況 必要に応じて
エンジニアリングレポート業務の流れ(標準期間)

インスペクション業務

主として既存建物状況調査報告書の作成

「建物状況調査報告書」は、エンジニアリングレポートほど内容は詳細ではなく、住宅などの小規模な建物について建物状況調査技術者(インスペクター)が作成する、一般の方にも理解しやすい簡易な構成になっています。

中古不動産の買い主の意思決定における重要な判断材料の一つとなり、また売買価額決定にあたり重要な資料の一つとなるものです。
建物状況調査報告(インスペクション)は、検査対象部位について、目視・計測を中心とした非破壊による検査を基本にして、基礎や外壁、屋根などの劣化状況、構造耐力上の安全性、雨漏り・水漏れ、設備配管の日常生活上支障のある劣化等の劣化事象を把握するものです。
目視で確認できない不具合に対しては判定することができません。

調査の所要時間は、一般的な戸建て住宅で2~3時間程度です。
調査時は売り主か仲介会社の立ち合いが必要です。

定期報告業務

主として定期調査報告書や定期検査報告書の作成

建築基準法では、所有者等には建築物を常時適法に維持する努力義務を規定しています。特に特定用途で一定の規模以上の建築物(特定建築物と呼ぶ)の所有者等は、所定の時期に有資格者に建築物を調査させて、その結果を特定行政庁へ報告(定期調査報告)しなければなりません。(建築基準法第 8 条)
また特定建築物の建築設備・防火設備なども、所定の時期に有資格者にその設備を検査させ、その結果を別途特定行政庁へ報告(定期検査報告)しなければなりません。(建築基準法第 12 条)

調査の所要時間は、数時間から長くても2日程度です。